Loading...
(français seulement)
Une difficulté assez fréquemment rencontrée par les syndicats consiste à celle du peu d’intérêt manifesté par les copropriétaires pour la mise en candidature aux fins d’élection au poste d’administrateurs du syndicat.
À titre d’exemple, une grande société cotée en Bourse est composée d’actionnaires alors que la conduite des affaires est confiée à des dirigeants ( président, vice-président, trésorier, etc..), lesquels sont sous l’égide d’un conseil d’administration ( composé pour la plupart de membres extérieurs y incluant le président de l’entreprise) qui veille à la bonne conduite de ses dirigeants et à l’atteinte des objectifs définis à l’intérieur de stratégies et plans à court terme et à long terme.
Il en est ainsi pour les syndicats de copropriété, alors que l’organe exécutif est le Conseil d’administration (C.A.); c’est ce dernier qui gère les affaires du syndicat en y possédant les pouvoirs nécessaires.
La composition, son mode de nomination (élection ) et de remplacement, la rémunération etc. sont prévus par le règlement d’immeuble (document incorporé à l’acte de constitution)
On assiste assez souvent malheureusement à ces difficultés à promouvoir et intéresser les copropriétaires à participer à la gestion de leur syndicat. Plusieurs raisons peuvent être invoquées pour ne pas y participer, telles que :
-l’aspect ‘bénévolat’ (quoique la rémunération des administrateurs peut être déterminée);
-le manque de temps à consacrer à la copropriété;
-méconnaissance de la gestion et/ou de l’application des lois et règlements;
-crainte de créer un climat clivant l’harmonie avec les autres copropriétaires par la prise de certaines décisions pouvant être défavorables à quelques-uns;
-facilité de déléguer aux autres ces tâches de gestion,
- etc..
Ainsi arrive une insouciance, voire un refus de la part des copropriétaires de poser leur candidature pour participer aux activités du C.A., essentielles au bon fonctionnement du syndicat.
Il en résulte une incapacité partielle de fonctionnement du C.A. et l’absence d’un tel intérêt entraîne des retards d’exécution ou de décisions de la part des administrateurs restants.
Or, en l’absence de telles candidatures, il faudrait inciter un plus grand nombre de copropriétaires à participer et s’impliquer. Un des arguments à soulever auprès de l’assemblée pourrait être celui du recours par requête auprès d’un tribunal pour la nomination de personnes ainsi désignées, ce qui engendrerait des coûts et honoraires légaux et juridiques à l’ensemble des copropriétaires. De plus, il faudrait considérer le versement d’honoraires aux personnes acceptant ces charges …
Le fait de considérer de telles dépenses devrait en principe inciter quelques copropriétaires à souscrire à un mandat, sujet à se succéder pour les termes futurs.
De plus, il y a l’importance de réitérer que chaque copropriétaire détient une part dans l’immeuble et que sa valeur devrait croître , d’où l’importance du rôle des administrateurs de veiller non seulement à la sauvegarde et à la conservation de la bâtisse mais également d’intervenir pour toutes les réparations nécessaires y compris l’entretien et l’administration des parties communes, le tout en vue de donner une plus-value à l’immeuble.
On s’attend en principe à ce qu’un administrateur puisse agir avec respect et avec professionnalisme en donnant un préavis raisonnable au C.A.
Il y a des situations dans lesquelles certains administrateurs démissionnent en cours de mandat :
. Il incombe dès lors aux membres restants du C.A. de combler ce poste :
et ainsi poursuivre leur mandat jusqu’à la prochaine assemblée générale puisque le quorum sera maintenu durant les réunions du C.A.
Toutefois, lorsque le nombre d’administrateurs restants ne permet pas d’avoir le quorum requis, ceux-ci pourront convoquer l’assemblée pour tenir une élection. Par ailleurs, ces administrateurs restants ne sont pas empêchés d’agir pour poser des actes dits ‘de conservation’ ou mesures d’urgence. Ce sont des interventions à court terme qui doivent être faits avec prudence. Il est utile de rappeler la responsabilité de chaque administrateur dans la prise de décisions et l’obligation de rendre compte de sa contribution au C.A.
Enfin, une exception existe, soit celle du recours par un copropriétaire en cas de l’impossibilité de procéder tel que prévu ou par l’absence de précision du règlement d’immeuble. Le tribunal devient ainsi saisi de la demande de nommer (ou remplacer) un administrateur, procédure toutefois assez onéreuse.
En premier lieu, il y a lieu de se référer à la déclaration de copropriété pour la procédure appliquée.
Le C.A. peut demander à un de ses membres de démissionner et à défaut peut intenter une procédure de destitution en ayant des motifs valables.
A cet égard, une nouvelle élection par l’assemblée doit avoir lieu pour adopter une telle résolution et une nouvelle élection.
Rappelons que les motifs raisonnables et valables doivent être sérieux et ne pas causer de préjudice à la personne visée par tout moyen dilatoire, diffamatoire ou faux.
Exemples de cas :
NOTE : Ce condensé ne sert qu’à titre d’information seulement et n’émet pas d’opinion légale.
Jacques Marcotte
Mercredi 20 Janvier 2021